BASSIN DE THAU - Location meublée en 2025 : La fin d'une niche fiscale et des défis accrus pour les loueurs

La récente loi de finaces adoptée en janvier 2025 a rebattu les cartes de la location meublée en 2025.  La fin d’une niche fiscale, des défis accrus pour les loueurs et des taxations nouvelles viennent perturber un marché jusqu'ici attractif. 
 Avec la réintégration des amortissements et la réforme de la taxe d’habitation, les investisseurs en LMNP doivent s’adapter à un nouveau paysage fiscal et réglementaire

La fin d’une niche fiscale pour les LMNP

La loi de finances 2025 marque un tournant pour les investisseurs en location meublée non professionnelle (LMNP). Jusqu’à présent, les amortissements déduits sur les biens loués meublés n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value lors de la revente. Cette niche fiscale, qui permettait de réduire l’imposition annuelle en déduisant une partie de la valeur du bien, des travaux ou du mobilier, disparaît désormais.

Ce qui change :

Réintégration des amortissements : Les amortissements déduits pendant la période de location seront ajoutés au prix d’achat pour calculer la plus-value imposable.

Impact sur la fiscalité : En cas de revente, la plus-value sera donc plus élevée, entraînant une imposition supplémentaire.

Exemple concret :
Un bien acheté 300 000 € et revendu 500 000 €, avec 60 000 € d’amortissements déduits, verra sa plus-value imposable passer de 200 000 € à 260 000 €. L’impôt sur la plus-value (19 %) et les prélèvements sociaux (17,2 %) pourraient ainsi augmenter de plusieurs milliers d’euros.

Exceptions notables :
Les biens transmis par donation ou succession ne sont pas concernés.
Les résidences principales et certains logements spécifiques (résidences-services, EHPAD) sont exemptés.

Taxe d’habitation recentrée sur les résidences secondaires

La fiscalité des résidences secondaires : un outil de régulation des marchés immobiliers locaux. Dans certains territoires au marché immobilier tendu, la forte attractivité résidentielle et touristique et les difficultés d’accès au logement poussent de nombreux acteurs locaux à se mobiliser en faveur du maintien des résidences principales. Celles-ci font en effet face à la concurrence accrue des résidences secondaires et des meublés de tourisme, qui mobilisent une partie du parc de logements, pouvant faire défaut aux « résidents permanents " qui aspirent à vivre sur leur commune.

Cette mesure vise à dissuader les acquisitions de résidences secondaires dans les zones dites "tendues", où il existe un déséquilibre important entre l'offre et la demande de logements. Ces zones sont généralement situées dans les grandes métropoles, les stations estivales et les stations de ski.

La surtaxe peut atteindre  60% de la taxe d'habitation, selon la décision de chaque municipalité. Chaque année, le conseil municipal vote le pourcentage de la surtaxe applicable sur le territoire de la commune. A noter que toutes les grandes villes ( Paris, Nice, Nantes Lyon ont adpoté la surtaxe de 60 %. Il en est de meme pour une majorité de communes littorales autorisées à l'appliquer. 

Enfin, il est à noter que seuls les propriétaires de résidences secondaires sont redevables de cette taxe.
Pour les investisseurs en LMNP, cette mesure peut avoir des implications :

Résidences secondaires : Les propriétaires de biens loués meublés classés comme résidences secondaires devront s’acquitter de cette taxe.

Impact sur la rentabilité : Cette charge supplémentaire réduira de facto la marge bénéficiaire des loueurs, notamment dans les zones touristiques où les résidences secondaires sont nombreuses. L'incitation à la requalification de ces biens en résidence permanente et à leur  la mise sur le marché locatif   permanente est souhaité par le législateur. Elle engendre des réactions hostiles des propriétaires concernés dans les communes concernées qui se réunissent en comité de lutte ou en associations de défense. 

Les défis accrus pour les loueurs en meublé

Les réformes fiscales et réglementaires de 2025 compliquent la donne pour les investisseurs en LMNP.
Voici les principaux défis auxquels ils doivent faire face :

1. Une fiscalité moins attractive
Amortissements réintégrés : La suppression de cette niche fiscale réduit l’avantage du régime réel, qui permettait de ne pas payer d’impôts pendant les premières années grâce à la déduction des amortissements.

Régime micro-BIC moins avantageux : Les abattements pour les locations saisonnières sont réduits (de 71 % à 50 % pour les meublés classés), poussant les loueurs vers le régime réel, plus complexe à gérer.

2. Les normes énergétiques strictes

La loi Climat et Résilience impose des obligations strictes en matière de performance énergétique :

Interdiction de louer les logements classés G dès 2025, puis F en 2028 et E en 2034.

Travaux de rénovation obligatoires : Les propriétaires doivent engager des dépenses importantes pour mettre leurs biens aux normes, sous peine de ne plus pouvoir les louer.

Aides disponibles : Des dispositifs comme MaPrimeRénov’ peuvent aider, mais les coûts restent élevés.

3. La pression sur les locations saisonnières

La loi Le Meur, dite "anti-Airbnb", durcit les règles pour les locations de courte durée :

Plafonds de recettes abaissés : 15 000 € pour les meublés non classés, contre 77 700 € auparavant.

Abattements réduits : De 71 % à 50 % pour les meublés classés, rendant le régime micro-BIC moins attractif.

Passage au régime réel : De nombreux loueurs devront opter pour ce régime, plus complexe mais fiscalement avantageux.

4. La gestion administrative et comptable

Fin de l’avantage fiscal des OGA : Les loueurs ne bénéficient plus de la réduction d’impôt liée à l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).

Complexité accrue : Les déclarations fiscales et la gestion des amortissements demandent une expertise comptable, augmentant les coûts pour les investisseurs.

Stratégies pour les loueurs en 2025

Face à ces défis, les investisseurs en LMNP doivent adapter leur stratégie :

• Opter pour le régime réel : Malgré sa complexité, il reste le plus avantageux fiscalement, notamment grâce à la déduction des charges et des amortissements.
• Anticiper les travaux de rénovation : Profiter des aides disponibles pour mettre les biens aux normes énergétiques et éviter les interdictions de location.
• Privilégier la détention longue : Les abattements pour durée de détention (exonération totale après 22 ans) limitent l’impact de la réintégration des amortissements.
• Se faire accompagner : Un expert-comptable spécialisé en LMNP peut aider à optimiser la fiscalité et à naviguer dans les nouvelles règles.

Le secteur est sous tension mais demeure attractif

 Si les réformes de 2025 complexifient le paysage de la location meublée, elles ne remettent pas en cause son attractivité. Les investisseurs doivent cependant anticiper ces changements, notamment en se tournant vers le régime réel et en réalisant les travaux de rénovation nécessaires. Avec une demande locative toujours forte, la location meublée reste un levier puissant pour se constituer un patrimoine, à condition de bien maîtriser les nouvelles règles du jeu et d'adapter ses tarifs à l'évolution de la fiscalité 

En résumé :

Fin des amortissements non taxés : Une hausse de la fiscalité à la revente.

DPE strict : Des travaux de rénovation obligatoires pour rester sur le marché.

Régime réel privilégié : Pour optimiser la fiscalité malgré la complexité accrue.

Les loueurs en meublé doivent désormais jongler entre fiscalité, réglementation et rentabilité, mais avec une stratégie adaptée, l’investissement locatif reste un pilier solide du patrimoine immobilier.